發佈日期：2025/01/13
記者徐銘穗
中華民國萬萬稅！繼承父母留下的房產要繳遺產稅，馬上轉售還要面臨高額的房地合一稅，但地政士曝，其實只要在父母過世前「先遷戶籍回家」，就能省稅400萬元。一名苦主大嘆太晚知道，要是馬上轉售父親留下的老宅得付近70萬房地合一稅，不然要再等6年才有400萬免稅資格。
正業地政士事務所所長鄭文在向媒體分享，近日有一個案，爸爸在去年底過世，留下一間2017年買的老公寓，因為媽媽也已經走了，房子就由兒子繼承。兒子辦好爸爸後事後，覺得老公寓不符合居住需求，決定賣掉，請事務所估算房地合一稅。
事務所依當事人提出的遺產稅免稅證明書，房屋及土地公告價值約50萬元，房仲業估價公寓市價約400萬元，扣除公告價值50萬，再扣除仲介服務費16萬元，當事人需申報房地合一稅獲利約334萬元，因房屋持有超過5年，稅率以20%計算，房地合一稅約66.8萬元。即為（400萬元-50萬元-16萬元）×20%=66.8萬元。
鄭文在指出，依《所得稅法》規定，「個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年，而且交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用，另外可適用400萬元的免稅額及10%的優惠稅率」。
就算當事人沒在爸爸買房時就把戶籍遷進去也沒關係。鄭文在說明，根據112年11月2日台財稅字第11204619060號函規定，「如屬連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算」。也就是說，當事人只要在爸爸過世前，把戶籍遷入爸爸的老公寓，就享有400萬元的免稅額，以及10%的優惠稅率，等於一塊錢都不用繳。
專家建議節稅招：先遷戶籍、善用244萬贈與免稅額
鄭文在提醒，如果沒有打算保留爸媽的房產，可能在繼承後不久就賣掉的話，建議先把繼承者本來、配偶或是未成年子女的戶籍遷入該房產，取得戶籍登記及居住事實，可取得400萬元的房地合一稅免稅額及10%的優惠稅率，避免稅賦負擔過重。
全台灣2024年上半年繼承移轉棟數達3萬7367棟，創下自1991年有統計以來同期次高紀錄。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶提醒，每人每年都會有244萬元的贈與免稅額，不管是贈與或繼承節稅，都需考慮受贈人或繼承人之後將房屋賣出，是否會出現產生較高稅費的可能性，因此建議贈與或辦理繼承前應先行規劃，無論是轉售後善用重購退稅、房地合一自用稅率等方式，都是值得先評估的節稅作法。
資料來源：NOWnews 今日新聞