發佈日期：2024/12/20
莊孟翰
─衡量第七波信用管制對房貸成數之限制
─詳細了解「實價登錄」潛藏的讓利促銷資訊
現階段房市景氣反轉趨勢漸趨明朗，相較過去高不可攀的房價，一般預期下跌幅度將會超過10%甚至更大，此就當前想要購屋之消費者而言，無異一大喜訊，惟在資訊不夠透明情況下，經常出現購屋糾紛，因此，決定購屋之前除應仔細審閱契約內容之外，對於央行第七波信用管制對房貸成數之限制，更應詳細了解銀行核貸實務現況，否則一旦發生糾紛，最後吃虧的必然是無辜的購屋者。
以下謹就現階段購屋最重要的五大議題分別列述，以供參考：
一、品牌價值漸受重視
─知名度較高建商結構安全與售後服務較有保障
今年10月之後房市景氣出現轉折，高房價與高銷售率的建商大都是長年累積的品牌信譽，尤其除地段區位之外，施工品質、結構安全、建材設備、準時交屋與售後服務等，都是消費者愈來愈重視的品牌效益，尤其是近年地震頻繁，屢屢出現建物震災，甚至連興建中的預售建案，例如「○○大直」建案，因施工不慎造成周邊公寓大規模傾斜，北市府委請三大技師公會進行安全檢測，初步報告內容指出「工地對於監測系統示警未有因應與積極作為，造成鄰地建物塌陷之災害發生」；此外，新竹地區與台北市信義區也發生興建中基地周邊道路塌陷事件。
如再進一步觀察往昔大小建商建案之施工品質與市場交易，例如一案公司、小基地建案或巷道內之危老重建個案，當更能了解施工品質與品牌價值之重要性。
另外，雖然預售屋定型化契約明文規定保固期限，惟部分信用良好的建商主動將保固期限15年延長至25年，建材設備1年延長至5年，因此，購屋之前應多蒐集優良建商之信譽與作品等風評，以確保自身權益！
此外，更值得注意的是，期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利之規定。
註：預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
─第十七條：保固期限及範圍
(一)本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分(如：基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分…等)負責保固十五年，固定建材及設備部分(如：門窗、粉刷、地磚…等)負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。
(二)前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。
二、生活機能與居家品質
─務必實地勘查並檢視平面設計圖
無論是首購或換屋，已愈來愈重視周遭環境與生活機能，例如是否鄰近市場、公園、學校，或與捷運、公車站遠近等，尤其是動輒千戶之大型建案，即使標榜捷運站近在咫尺，下車後可能還得走路10分鐘才能到家。其次，建案附近是否有嫌惡設施例如變電所等，購屋之前都應仔細觀察周遭環境。
至於一般居家愈來愈重視的實際使用空間，亦即買賣總面積扣除三分之一以上公設比之後，各空間實際使用面積多大，因此，對於客廳、餐廳、廚房、臥室與浴廁的合理配置等，更應格外重視，俾免家庭成員增加，又得面臨換屋之困窘。
三、預售屋、新成屋與中古屋的抉擇
─首選蛋黃區，避開蛋殼區
通常預售建案都需要三～四年興建期間，自備款邊蓋邊付款，可以比較輕鬆的方式支付期款，尤其是在「5~10%自備款」或「０自備款」誘因下，一般首購族很容易以預售屋為首選。
至於新成屋或中古屋，則是在短期內就必須支付三成自備款，並且緊接著又要負擔七成的房貸款本息，一般人總會覺得負擔不輕，不過最大好處是有些中古屋公設比較低，室內使用空間較大。
其次，近年新成屋在龐大餘屋壓力下，再加上最近央行對於建商餘屋貸款最高貸款成數緊縮為3成之規範，一旦大量餘屋應市出清，加以建商保留戶、合建建案地主戶、投資客釋出等，尤其是在爭相「讓利」競銷情況下，相信也是一個很好的選擇，惟應再耐心觀察半年，景氣變化趨勢將更為明朗，房價下跌幅度亦將更為明顯！惟應切記的是，應以蛋黃區為首選，蛋殼區則應敬而遠之！
四、應先了解「實價登錄」潛藏的讓利促銷資訊
─建案餘屋讓利促銷：退佣、贈送裝潢、家電
雖然實價登錄已施行有年，惟有些大型建案動輒數百戶上千戶，另外還有前後棟、高低樓層的價差等，因此一般人很不容易經由實價登錄了解想購買標的合理價格。因此，購屋之前，就應多蒐集相關資訊，並且還要不厭其煩的多次實地勘查；目前各大房仲業者都已提供網路資料查詢，購屋前只要多看多比較，就不會因急於購屋而多付一筆冤枉錢，其最實際的議價基礎就是蒐集半年以上的實價登錄價格加以比較，俾免陷入價格迷思！
此外，更應注意自從央行祭出第七波選擇性信用管制措施之後，景氣反轉所導致建案餘屋急欲出清之種種讓利促銷舉措，例如退佣、贈送裝潢、家電等變相降價做法，以期掌握最有利的購屋條件！
五、第七波信用管制對房貸成數之限制
─小坪數住家尤應詳細了解銀行承作貸款意願
往昔，每當景氣衰退降臨，15坪以下房貸受限首當其衝，今年9月20日央行祭出第七波選擇性信用管制措施之後，自然人第2戶購屋貸款調降至5成，無寬限期，第3戶以上購屋貸款調降至3成，無寬限期，購置高價住宅貸款3成，同樣沒有寬限期；至於高價住宅認定標準，臺北市7千萬元以上、新北市6千萬元以上、其他地區4千萬元以上(此一限制始於2020年12月8日第一波選擇性信用管制措施迄今)(詳請參閱表一、表二)。因此，購屋之前就應先了解各銀行核貸標準，俾免日後發生無謂爭執。
另外，由於近年小坪數低自備款大行其道，然公設比普遍超過三分之一，導致銀行對於這類產品之房貸相對保守，因此，購屋之前除應先衡量自己的貸款負擔能力之外，更應注意建商所承諾的房貸比例，尤其是「5~10%自備款」或「０自備款」等廣告促銷花招(詳請參閱圖一、圖二)在交屋時可能衍生的交易糾紛等相關問題！
現階段房市景氣反轉漸趨明顯，此可由買賣移轉棟數之增減變化見其端倪，因此，對於房價漲跌之變化趨勢，更應時刻加以追蹤掌握，尤其對於央行第七波選擇性信用管制措施對房貸成數之限制，更應詳細了解銀行核貸成數，俾免發生無謂爭議！
資料來源：理財周刊